Türkiye’de Konut Balonu

Wall Street Journal Türkiye’de “Konut satışındaki duraklama seçimle de aşılamadı” başlığıyla verilen yazıda ise, Dumankaya ve Sur İnşaat yöneticilerinin görüşlerine yer verilmiş, kısa vadede durağanlık yaşansa da orta ve uzun vadede işlerin tekrar yoluna gireceği ifade edilmiş. Öte yandan, yine WSJ Türkiye’de yer alan bir röportajda, HSBC Türkiye Stratejisti Fatih Keresteci, Türkiye’de fiyat anlamında olmasa da miktar anlamında bir balon olduğunu, ama satılan evlerin konut kredisi aracılığıyla alınmadığı için konut balonunun tehlikeli olmadığını belirtmiş.

Konutta balon var mı yok mu? Şimdi ev alınır mı beklemek mi gerekir?

2008 krizinin temel nedenlerinden biri, Amerika’daki konut balonuydu. Amerikalı tüketiciler, kriz öncesinde düşük faizlerle konut kredisi alıyor, bir süre sonra evin fiyatı artınca, tekrar ekspertiz yaptırıp, bankaya ek limit için başvuruyor, eline geçen parayla ise, diğer ihtiyaçlarını karşılıyordu. Konuta olan talep yükselmiş, yükselen talep ile birlikte ev fiyatları da artmıştı. Bankalar müşterilerine kullandırdıkları kredileri, paketleyerek bir takım finansal ürünlerin dayanak varlığı olarak kullanmış, elde ettikleri yeni kaynaklarla piyasaya tekrardan kredi vermişlerdi. Böylelikle, finansal kaldıraç yükselmiş. Krizin patlamasıyla, hem finansal kuruluşlar birbirlerine karşı olan yükümlülüklerini, hem de tüketiciler bankalara karşı olan yükümlülüklerini yerine getirememiş, yüksek kaldıracın da etkisiyle, kriz derinleşmiştir. Bu krizi referans alan analistlerin çoğu, diğer ülkelerde de benzer riskler olabileceği endişesini taşımaktalar. Yukarıda örneklerini verdiğim yazılarda da benzer endişeleri görebilirsiniz.

Ülkemizdeki duruma baktığımızda, Amerika’ya benzer bir konut balonunun oluşma ihtimali düşük. Hem ülkemizde kredi kullanımlarında konutun ekspertiz değerinin tamamına kredi alamıyoruz hem de krediyi aldıktan sonra, şartları iyileştirmek dışında yeniden yapılandırma yapıp, kredi bakiyesini artırma ihtimali sınırlı. Öte yandan, kredi kullandığımız bankalarda da Amerika piyasalarına benzer derinlikte finansal ürün çeşitliliği mevcut değil. Ancak, Türkiye’nin kendine has bir konut balonu riski taşıdığı da bir gerçek. Artan faiz oranları ve durağanlaşan ekonomi ile birlikte satılmayı bekleyen konut sayısındaki artış bu riskin en büyük göstergesi. Başbakan’ın Merkez Bankası’na faizi düşürmeleri yönünde yaptığı telkinlerin bir nedeni de bu aslında. İnşaat sektörü ülkenin dinamosu konumuna geldi. Başta çimento olmak üzere, bir çok sektörü etkileyen inşaat sektörü, emek yoğun bir sektör olduğu için işsizliğin görece azalmasına da yardımcı oluyor. Yüksek faiz ortamında konut satışları azalması ile birlikte inşaat sektörü için de çalmaya başlayan tehlike çanlarının hükümeti tedirgin ettiği ortada. Umarım, beklenen olmaz ve bu durgunluk en az hasar ile atlatılır.